Onderzoek DSB-hypotheken
Eén voor de prijs van twee
Door: Jan Hein Strop
Gepubliceerd: zondag 8 maart
2009 22:31
Update: gisteren 00:29
Wie bij DSB Bank een hypotheeklening neemt, krijgt daar vaak
allerlei verzekeringenbij. Die praktijk maakt steeds meer slachtoffers. ‘Mensen
kunnen hun huis verliezen.’
Bij het verlenen van hypotheken, een financieel complex product waar mensen
vaak tientallen jaren aan vastzitten, rust er een wettelijke
verantwoordelijkheid op banken om de klant goed voor te lichten (‘zorgplicht’).
DSB, eigendom van Dirk Scheringa, heeft daar een geheel eigen interpretatie van.
Voor de Wognumse bank, die naar eigen zeggen de beste consumentenbank van
Nederland wil zijn, zijn hypotheekleningen hét instrument om daaraan
gerelateerde woonlasten- en kapitaalverzekeringen te verkopen. Deze vaak
onnodige verzekeringen zijn schreeuwend duur voor consumenten, maar
aantrekkelijk voor de bank.
Uit de dossiers van gedupeerde DSB-klanten in bezit van deze krant blijkt
dat de bank er geen bezwaar tegen lijkt te hebben hypotheekgevers
(huiseigenaren) op te zadelen met soms wel acht overlijdensrisicoverzekeringen.
‘Zo zit het model in elkaar’, zegt een oud-medewerker van DSB die anoniem wil
blijven. ‘Mensen lokken met een actietarief en dan veel verdienen op die
verzekeringen, dat is de bedoeling. De marketingjongens zeiden: de mensen
trappen er in. Die wisten dat die lage rente alleen maar een lokkertje was.’ Het
is maar de vraag of DSB zich daarmee niet schuldig maakt aan verboden
koppelverkoop; een praktijk (waarvan ook andere banken verdacht worden) die door
Kamerleden onlangs bij de ministers van Financiën en Economische Zaken is
aangekaart.
Neem het geval van Marga Heesters, die na veel moeite en met hulp van een
advocaat inmiddels geen klant meer is van Scheringa. Gelokt door het lage
rentetarief, nam ze enkele jaren geleden contact op met DSB. Enigszins
schaamtevol erkent ze volledig te zijn overbluft door de verkoper. ‘Hij kalkte
getallen op een papier waaruit zou blijken dat we goedkoper af waren en zei dat
we nu moesten tekenen. Anders zou de renteaanbieding niet meer geldig zijn. De
voorwaarden had hij niet bij zich.’ Heesters wil anderen graag waarschuwen nooit
met de schaatssponsor in zee te gaan, omdat ze ondanks beloftes van lage
maandlasten uiteindelijk veel duurder uit bleek dan haar voorgeschoteld was. Pas
achteraf werd duidelijk dat ze naast de hypotheeklening ook een viertal
overlijdensrisicoverzekeringen had gekocht, die ze helemaal niet nodig had. Bij
haar vorige hypotheek had Heesters namelijk al een goed dekkende verzekering
afgesloten. Anders dan bij veel andere polissen, moest Heesters voor de
DSB-polissen niet maandelijks premie betalen, maar – let op, hier zit de crux –
alle premies in één keer. Zo’n constructie heet een ‘koopsompolis’. Om de
polissen in één keer te kunnen afbetalen moest Heesters tienduizenden euro’s
extra lenen van DSB. Voor deze truc werd haar hypotheeklening – en die van
talloze andere klanten – verhoogd met het premiebedrag.
Voor DSB zijn die verzekeringen tegen koopsom big business: ze zijn in
vergelijking met concurrenten niet alleen fors duurder, de opgekrikte
hypotheeklening levert ook meer rente op. Voor de klant pakt het minder gunstig
uit, ook omdat de extra rente niet aftrekbaar is van de belasting.
Opgepompte leningen
Dit opkrikken van hypotheekleningen tot ver boven de norm is gevaarlijk.
Normaal gesproken verstrekt een bank geen hypotheeklening die boven 125 procent
van de zogeheten executiewaarde van een huis (de geschatte waarde van een huis
bij gedwongen verkoop) uitkomt: voor de bank is dat te risicovol.
Hypotheekgevers die dankzij DSB zo’n opgepompte lening hebben, kunnen daardoor
nooit meer overstappen naar een andere bank, omdat er onvoldoende onderpand is.
Verboden is het strikt genomen niet, maar de gevolgen kunnen voor de
consument schadelijk zijn. Want als een hypotheekgever dan toch zijn DSB-lening
wil ‘oversluiten’ bij een andere bank, blijft hij zitten met een restschuld. Een
deel van de lening (alles boven de 125 procent executiewaarde) is immers niet
financierbaar bij de andere bank. In de nu dalende huizenmarkt is dit probleem
natuurlijk ernstiger, aangezien het onderpand – het huis – minder waard
wordt.
En mochten mensen tóch weg willen bij DSB, dan is er nog een andere
hinderpaal. Als enige bank in Nederland hanteert de prijsvechter een boetetarief
van 3,5 procent als de klant binnen 120 maanden de hypotheek (eerste in rang)
vervroegd aflost en vertrekt (voor een tweede hypotheek geldt zelfs een boete
van 5 procent). Zo kan DSB na de eerste rentevaste periode (vaak niet langer dan
vijf jaar) nagenoeg ongelimiteerd de rente verhogen, omdat oversluiten van de
hypotheek dankzij de boete te duur is.
De klant zit gevangen in het web dat Scheringa
zorgvuldig heeft gespannen.
De advocaat van Heesters, Mr. Ernst Hattink te Cuijck, noemt de
verkooptechniek ‘behoorlijk agressief’ en een vorm van ‘provisiejagen’: ‘Bij DSB
krijgt niemand een offerte, alleen maar een paar krabbels op papier. Het kan
allemaal veel goedkoper, zeggen ze dan.’ Hij beschouwt de koopsompolissen als
het grootste kwaad, omdat die door de te hoge hypotheken die er het gevolg van
zijn, kunnen leiden tot grote financiële problemen. ‘Mensen kunnen hun huis
verliezen’, zegt Hattink die naast Heesters nog acht andere rechtszaken tegen
DSB in voorbereiding heeft. De problematiek is in alle gevallen hetzelfde, zegt
de advocaat: geen offerte, onnodige verzekeringen met hoge provisiekosten en
dure koopsompolissen die in één keer betaald moesten worden.
De problemen van de cliënten van Hattink lijken niet op zichzelf te staan.
Financieel intermediair FC&S uit Druten probeert mensen met een te dure
DSB-hypotheek aan een andere hypotheeklening te helpen. Er hebben zich volgens
eigenaar Jelle Hendrickx al zo’n honderd gedupeerden gemeld, die overwegen tot
juridische actie over te gaan. ‘Overal zie je hetzelfde patroon’, zegt hij.
‘Mensen komen in een soort financieel doolhof terecht.’
Mr. Maarten Meijer, advocaat te Haarlem, heeft drie van deze gedupeerden
als cliënt en heeft procedures aanhangig gemaakt. ‘Mensen werden gelokt met
actietarieven en blijven met enorme schadeposten zitten’, zegt Meijer, die de
nodige ervaring heeft met de bank uit Wognum. De manier waarop DSB hypotheken
verkoopt doet hem sterk denken aan de wijze waarop de bank jarenlang
effectenleaseproducten (Hollands Welvaren Select) aan de man bracht: nauwelijks
waarschuwing voor de risico’s en het vrijwel negeren van de inkomenssituatie van
de klant.
Sinds 2005 heeft Meijer zestig effectenlease-zaken in behandeling genomen,
die in acht gevallen leidden tot de vaststelling dat DSB haar wettelijke
zorgplicht had geschonden. Dertig zaken lopen nog, in de meeste overige gevallen
is het geschil geschikt. Alleen de eerste twee zaken verloor Meijer, die hoopt
dat hij naast schending van de zorgplicht ook hard kan maken dat DSB zich
schuldig maakt aan koppelverkoop.
Alleen de omzet telt
In wat voor bedrijfscultuur is de handelswijze van DSB tot bloei gekomen?
Uit gesprekken met oud-medewerkers doemt een beeld op van een bedrijf waar heel
scherp op kosten wordt gestuurd, het verloop zeldzaam hoog is en de afdeling
juridische zaken vol bemand is. ‘De kern van het interne probleem is de
beloningsstructuur. Verkopers kregen een laag basissalaris, dat ze moesten
aanvullen met provisie. In een verhouding tot 30/70’, zegt een oud-medewerker
van DSB die niet met zijn naam in de krant wil. ‘De kruisverkoop
hypotheekleningen van polissen is lucratief voor de verkoper én DSB Bank. Ook
was het een sport om de talloze dochterbedrijven tegen elkaar op te zetten, die
konden doen wat ze wilden, het enige wat telde was omzet halen.’
‘Een andere weeffout in het systeem’, vervolgt de oud-medewerker, ‘is de
manier waarop het wettelijk verplichte klantprofiel (een overzicht van
financiële situatie van een klant, red.) werd opgesteld. De adviseur is
verantwoordelijk voor het compleet aanleveren van het dossier voor beoordeling,
maar in het verleden werd dat in de praktijk vaker overgelaten aan een
verkoopassistente, zodat adviseurs meer buiten de deur konden zijn.’
Zo is onze zelfverklaarde ‘crisisminister’ een serieuze speler geworden op
de Nederlandse hypotheekmarkt – dat doel is gehaald. Of DSB er ook in is
geslaagd de beste consumentenbank van Nederland te worden, die ‘eenvoudige’
financiële producten aanbiedt tegen de ‘meest aantrekkelijke’ tarieven, daarover
zijn de meningen nog verdeeld. De rechtbank Alkmaar heeft aan die missie in
ieder geval haar handen vol.
De naam Marga Heesters is om privacy-redenen gefingeerd.
VVD-bolwerk
DSB Bank is een echt VVD-bolwerk. Nu oud-minister Gerrit Zalm is afgezwaaid
als CFO van de bank, komt er alweer een voormalig minister van de partij in de
top van DSB: vanaf 15 maart is Frank de Grave de hoogste boekhouder in rang.
Daar zal de raad van commissarissen, bevolkt door de VVD-prominenten Robin
Linschoten en Ed Nijpels, blij mee zijn.
De Grave kan namens Scheringa op niveau overleg gaan voeren met Hans
Hoogervorst (VVD), de baas van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dat is
wel nodig, want de relatie tussen AFM en DSB Bank is zacht gezegd niet geweldig:
al jarenlang spelen conflicten die tot aan de rechter zijn uitgevochten. Maar
juist De Grave zou bij Hoogervorst de plooien kunnen gladstrijken. Als voormalig
minister van Volksgezondheid was het nota bene Hoogervorst zelf die De Grave
twee jaar terug installeerde tot voorzitter van de Nederlandse Zorgautoriteit,
een benoeming die volgens de Nationale Ombudsman de ‘schijn van partijdigheid’
had. De naam Marga Heesters is om privacyredenen gefingeerd.
DSB en de kredietcrisis
Hoe DSB er financieel voor staat is een lastig te beantwoorden vraag. De
niet-beursgenoteerde onderneming publiceert geen kwartaalcijfers, maar alleen
een jaarverslag dat nog niet gepubliceerd is. Volgens onlangs vrijgegeven
voorlopige jaarcijfers maakte de bank in 2008 een netto jaarwinst van 50 miljoen
euro en is het eigen vermogen gegroeid.
Feit is dat DSB na het binnenhalen van Gerrit Zalm als CFO veel spaargeld
(teller staat op 4,5 miljard euro) heeft aangetrokken, maar het is wel de vraag
in hoeverre dat geld op een zinvolle manier is weggezet. Zoals bekend is door
het inzakken van de huizenmarkt ook de hypotheekmarkt geraakt. Bovendien heeft
DSB ook juridisch niet meer dezelfde vrijheid van handelen als voorheen. Er zijn
sinds dit jaar nieuwe, strengere regels in werking getreden, waardoor DSB ook
voor het verstrekken van verzekeringen een klantprofiel moet opstellen, een
aanscherping waar toezichthouder AFM al tijden voor pleitte. Een vreemde lacune
in de wet is eindelijk gerepareerd.
Over de financiële koers is volgens ingewijden vorig jaar veel te doen
geweest. Een ‘verschil van inzicht’ tussen Scheringa en de toenmalige CFO Jaap
van Dijk zou zelfs aanleiding zijn geweest voor het vertrek van de laatste, eind
vorig jaar. Van Dijk wilde naar verluidt een financieel conservatiever beleid
voeren dan Scheringa, door de reserves verder op te voeren.
Dat lijkt niet onverstandig, nu het bijna onvermijdelijk is dat ook DSB
last heeft van de crisis. Geld aantrekken op de kapitaalmarkt is niet
gemakkelijk – wie leent nog aan een bank? – en de kans is groot dat steeds meer
mensen hun schulden niet kunnen voldoen. DSB zal dan gedwongen zijn om op zijn
uitstaande leningen af te schrijven.
Reactie DSB Bank
‘In het artikel staan zoveel onjuistheden dat het voor ons van nul en
generlei waarde is om er ook maar één enkel woord aan vuil te maken.’